一、流程

近期关于第二套房的房贷新政出炉之后，购房者对房贷这一块格外关注。确实，房贷的利率高低直接决定着未来购房者家庭的负担有多重，因此了解房贷的有关程序，分析怎么样贷款最省钱，是很多购房者最关心的话题。本周《购房三十六计》将就房贷问题展开深入探讨，希望能解答部分购房者的疑问。

商业房贷基本流程及利率

一般包括：1、申请购房借款；2、提供资料；3、银行审核；4、签订借款合同、住房抵押合同；5、办理合同公证；6、办理房屋产权抵押登记；7、送交银行抵押证明；8、借款人还款；9、结清全部贷款；10、办理抵押房产注销登记。其中办理公证及登记都由银行方完成，购房者只需提供全部资料和签订好合同，然后按照合同付清贷款即可。

由于各开发商指定贷款银行不同，各银行还贷方式和时间也有所不同，因此具体事项还要咨询开发商以及所指定的购房时申请贷款的银行。

二、贷款额度、期限和利率

（1）贷款额最高可达购房费用总额的70%。具体贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物情况来审查确定；

（2）贷款期限最长不得超过30年；

（3）贷款利率按照合同签署时的个人住房贷款利率执行，合同执行期间如遇到利率调整，将采取一年一调的原则于次年1月1日起作相应调整。

根据人民银行最新商业贷款基准利率表显示，1年期贷款基准利率由现行的7.02%提高到7.29%，5年以上贷款利率由7.56%提高到7.83%。按照央行9月27日发布的通知，第一套住房利率下浮15%，第二套住房上浮10%，而第三套住房则根据各银行要求不同上浮12%-15%不等。

申请公积金贷款注意事项

在本市行政区域范围内购买自住住房，并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。

申请贷款前，借款人单位和本人须住房公积金开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含6个月）以上，同时单位和个人住房公积金账户均处于正常状态，方可申请公积金贷款。

贷款额度、年限及利率：

1、额度

住房公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值：

（1） 贷款额度不超过总房价的70%；（2） 一方缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过15万元；夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过30万元；（3） 借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算，可贷公式为：贷款职工月缴存住房公积金额÷贷款职工住房公积

金缴存比例×0.2（还贷能力系数）×12（月数）×实际可贷年限。

2、年限

（1）最长贷款期限不超过30年；（2）借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄，在计算贷款期限时，借款人年龄按申请贷款时实际年龄取整计算；（3）连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-５年。

3、利率

住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，目前实行的利率为：期限1至5年的，年利率为4.14%；期限6至30年的，年利率为4.59%。

关于第二套房的贷款政策

央行与银监会9月底联合下发 的通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。目前南京各银行对第二套房有着不同的认定标准，列表如下：

哪种贷款方式最省钱

等额本息：目前，各大银行办理最多的还款方式为等额本息还款方式，即按照按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群。

等额本金：借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担，即将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重，所以适合目前收入较高的人群。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，相对于等额本息法，总的利息支出较低，因而是一种比较省钱的还款方式。

固定利率：在目前不断加息的背景下，固定利率还款也是一种不错的选择。但是一般固定利率相对较高。

其他新方式：深圳发展银行推行的“双周供”，即将还款方式从原来每月一次，变为每两周一次，每次还款额基本为原来月供的一半。此方式比月供减少利息支出，并且能缩短还款期限；中国银行推行的“贷活两便”，即房贷客户只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如有钱存入该账户，存款余额超过一定金额以上的部分按一定比例被视作提前还贷，以此达到减少贷款利息支出的目的。同时这一账户本身又具有活期账户的所有功能，客户可随时从账户中支取部分或全部存款用于投资。除此之外，还有建设银行的“个贷通”、民生银行的“移动组合房贷”、兴业银行的“房贷利率宝”等。

房贷热点问题解答

问：我和老婆准备商业贷款20万买套二手房，两个人月收入加起来有8000元左右，目前暂不想住这套房子，也已无钱装修，想出租出去。请问我用何种贷款方式合适？另外我们的公积金到12月才满6个月，我现在申请公积金贷款，一个多月后到12月份正好就满半年了，请问这样能否可以？

答：如果贷款时间长的话可以选择等额本金，这样利息比等额本息少，前期还款压力大，但到后期压力就相对减少。公积金贷款要求在贷款前需连续缴存6个月以上，如果你的贷款审批在你公积金满6个月以后，你可以申请公积金贷款，如果不是，你现在只能商业贷款。

　　
问：我于一年前用公积金和商业贷款混合购买了一套房子，现在我已把房子出售（婚前）。我准备与爱人买一套房子，想用双方公积金贷（市公积金），可以办理吗？因为我使用过公积金贷款，如婚后我爱人是不是不可以用公积金贷款？

答：首先公积金是以夫妻为单位的，如果一方用过了，那南京市暂时不能贷，所以你要再购房的话，就不能再使用公积金了，只能是商业贷款。

　　
问：我已有住房一套,现打算再买一套二手房约需贷款20万，其中公积金15万，商业贷款5万。问省建行可同时办理公积金和商业贷款吗？一般需要多长时间？个人的公积金是不是最多只能贷15万？

答：可以用省公积金组合贷款，一般需要30个工作日左右，省公积金的最高个人贷款也是15万。

问：我买了一套二手房，94万，单价8273元，我和先生有一套住房，没有贷过款。现在我们买房可以享受第一套房的优惠吗？我们俩都有公积金，准备付首付，其他贷款可以贷多少？

答：根据规定，住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。像上面那种没贷过款的情况可以选择贷公积金，如果是商品房的话，公积金贷款可以贷到7成，二手房最高贷6成，两个人最高可以贷30万，但不能超过总房价70％。