新年伊始，房地产市场未来走势却依然带有很大不确定性。2009年底的一系列房地产调控政策并未给火热的房地产市场带来太多凉意 ，以至于多数人仍认为2010年的房价会持续上涨。相较之下，股市调控却立竿见影，表现出"政策市"的迹象。那么，房地产市场缘何越调控越涨，或者说，调控究竟难在何处？

　　中国的房地产调控之难，首先在于房市存在刚性需求。在国人的传统观念中，有房才等于有家，房子在一定程度上属于生活必需品，不论房价是涨是跌，该部分需求量皆基本恒定。

　　中国的房地产调控之难，还在于房价不同于一般商品。对于一般商品价格调控，运用供给调控与需求调控手段都可达到较为理想的效果。但是，土地作为稀缺资源，调控供给手段受限，相较之下，只能通过调整房地产市场需求才能得到较好的效果。然而在"居者有其屋"的责任之下，房地产市场的刚性需求无法压制，只能压制投机需求，调控方式受限，调控效果自然不尽如人意。

　　中国的房地产调控之难，更因为其涉及广泛的利益群体。一旦房地产市场萎缩，将联动钢铁、水泥、建材、家电等相关产业，使经济增长失去一个重要的驱动力。

　　作为快速提高地方财政收入的手段，"土地财政"还成为中央与地方利益的平衡器。由此，无论是中央还是地方政府，皆因短期利益而放松调控力度，对开发商故意囤积土地等行为"睁一只眼闭一只眼"，房价也就难以下调。

　　事实上，与一般商品相同，合理的房地产价格当由供求双方博弈形成，行政力量这一"有形的手"则应更多关注相关政策的设计与完善，以抑制投机性需求，打击炒地、囤地行为，影响市场供求关系，使房价真正停住上涨步伐。

　　首先，政府当局应考虑改革分税制，按照财权和事权相匹配的原则，提高地方财政收入占财政收入总额的比例。其次，在信贷政策方面，应继续严格执行二套房贷政策。监管部门在明确标准过程中应注意严格区分改善性需求与投机需求，并对此设定不同利率与首付门槛，如对二套房贷中的投资需求提高贷款条件，对三套以上房贷在首付和利率标准上逐级提高，并建立违规惩戒机制，如对购房后空置行为征税等，减少投机行为对房价的不当推动。

　　再次，税收政策应有进一步动作。物业税的开征特别是采用累进税制，可以提高投机需求的交易成本，有效打击房地产投机活动。（作者系中央财经大学教授）